Töökohtade olemasolu mõjutab korterite müüki

“Madalamas hinnaklassis objektidega tehakse rohkem tehinguid, teisalt on tehinguteks vaja olnud paindlikumaid hinnakokkuleppeid,” kommenteeris kinnisvaraturgu DTZ Kinnisvaraeksperdi kutseline maakler Arne Pent.

Kinnisvaraportaali City24 andmeil ootab praegu Pärnumaal ostjat üle 1500 korteri. Ostja on tänavu leidnud 589 korterit, neist lõviosa – 392 – Pärnus.

Selles maa-ameti statistikas ei kajastu kohtutäiturite müük. Hinnanguliselt teevad täiturid kuus viis kuni kümme kinnisvaratehingut ja avaldavad turule üsna suurt mõju, sest mida rohkem täiturid müüvad – pealegi odavamalt –, seda suurem on surve hinnad alla lasta ülejäänud müüjatel.

Hinnalootus

Paraku ongi kinnisvaramüüjate lootuste ja -ostjate võimaluste vahel suured käärid.

“Üldjuhul ei ole kinnisvara portaalides küsitud müügihind realiseerimishind ja tehingusse minnakse tihtipeale 20 protsenti madalama hinnaga,” tõdes Arco Vara Pärnumaa piirkonna juht Maido Sein.

Mis hinnaga oma kinnisvara müüki panna, otsustavad inimesed tihtilugu enda vajadustest lähtuvalt. Nii sõltub müügiprotsessi algul küsitav hind laenujäägi suurusest või soovist midagi konkreetset vastu saada, selgitas LVM Kinnisvara juhatuse liige Andres Sutt.

“Kui alghind on määratud õigesti ja hinnavahet ei teki, on müügiperiood standardse kinnisvara puhul maksimaalselt paar kuud,” sõnas Sutt. “Aga enamasti tahavad kõik müüjad proovida, et ehk veab ja turul leidub keegi, kes kõrgema hinnaga ostab.”

Tavaliselt võrdleb klient esmalt oma vara müügis olevate samalaadsete objektidega, uskudes sageli, et tema vara on veel hinnalisem.

“Nii võib inimene, kes tegutseb info hankimisel ainult müügikuulutuste põhjal, oma vara pakkuda tunduvalt kõrgema hinnaga kui turuhind ning kaotab mõttetult aega ja raha,” rääkis Pent. “Suurematel kinnisvarafirmadel on kasutada toimunud tehingute andmed, millele tuginedes on maakleril võimalik anda kliendile parem pilt võimalikust müügihinnast.”

Periood, kui palju inimesi pidi oma elamise müüki panema põhjusel, et ei jõua enam laenu tagasi maksta, jäi suuresti 2008.-2009. aastasse.

Laen pigistab

“Praegu võib müügisoov sel põhjusel ollagi, aga tegelik olukord on inimestele pärale jõudnud ja mõistetakse, et buumiaegse hinna saamine ei ole reaalne,” tõdes Sutt. “Kehvemas seisus on need, kes ostsid kinnisvara 2005. teisest poolaastast kuni 2007. aastani. Neil on laenujääk tihti kõrgem kui vara praegune turuväärtus.”

Paraku pole sellises olukorras inimestel häid väljavaateid. “Nad võivad jääda pikaks ajaks vara sunnismaiseks ja maksta laenu tagasi või müüa kahjumiga, paremal juhul jäädes ilma kunagisest omafinantseeringust. Halvemal juhul jääb laenu kustutades osa laenust, mida müügihind ei katnud, inimesele tagatiseta laenuks mitmeks aastaks,” selgitas Sutt.

Suuresti mõjutab kinnisvaraturgu tööpuudus. Ühed ei saa koduostuks laenu, teised on sunnitud eluaseme müüma ja kolmandad kodukoha maha jätma.

Sein rääkis, et laenuandja pakub küll töö kaotanud inimestele lühiajalist maksepuhkust, aga pikas perspektiivis ei ole see lahendus.

“Soovitan klientidel kindlasti kohe pangaga suhelda, siis pank pakub välja teile kõige sobivama lahenduse,” sõnas Sein. “Kauaks raskustesse sattunud inimeste kinnisvara müüakse maha. Võib juhtuda, et müügihind laenusummat ei kata ja laen jääb üles. Kui pank lubab, ostetakse odavam korter ja laenujääk kantakse üle uuele elamispinnale. Tuleb ette, et kui klient jääb pangale pikemalt võlgu, realiseeritakse kinnisvara kohtutäituri kaudu.”

Pent märkis, et viimastel kuudel on taas vähehaaval kasvanud nende inimeste hulk, kes liialt suure laenukoormuse tõttu oma kodu müüma peavad. “Enamik inimesi küll pingutab ja ootab paremaid aegu, aga kuna elu ei lähe kergemaks, tulebki hädalisi uuesti aina juurde,” nentis ta. “Tavaliselt kolivad oma vara sundloovutanud inimesed kas üürikorteritesse või oma vanemate juurde elama.”

Nii ongi üüriturg Pärnus praegu väga aktiivne, just otsijaid on palju. Kõige nõutavamad on alla 200eurose üüriga kahetoalised möbleeritud ja mugavustega korterid. Ehkki nõudlus on kasvanud, pole üürid palju tõusnud.

“Pärnus on üüriturg korteriotsijaile selles mõttes raske, et pikaajalisi üürilepinguid ei soovi omanikud sõlmida, lähtudes suvise üürituru hinnarallist,” lisas Pent.

Otsitakse kahetoalisi

Tulles tagasi korterite ostu-müügi juurde, siis siin käib Pärnus kõige aktiivsem kauplemine kahetoalistega.

“Nõudlus on eelkõige uute, sel sajandil ehitatud korterite järele, soovitavalt kesklinnas, ranna rajoonis või Mai elamurajoonis,” selgitas Sutt. “Turu maht on rahaliselt samuti tõusnud, ent hinnatõusult on piirkonnad väga erinevad. Näiteks on sel aastalt kõrgema keskmise ruutmeetri hinnaga tehinguid tehtud kesklinnas ja ranna rajoonis. Mais on hinnad samad, kevadel oli küll väike tõus, ent suve alguses tuli taas langus. Hinnad on langenud veidi Rääma piirkonnas.”

Majadega on seis üsna sama kui mullu, küll on ostja leidnud mõni kallim maja.

Pent kinnitas suurt nõudlust Mai rajooni kahe- ja kolmetoaliste korterite järele. Eelistatud on rõduga ja renoveeritud korterid, mis asuvad teisel kuni neljandal korrusel, ja üha sagedamini pööravad inimesed tähelepanu tulevase eluaseme ülalpidamiskuludele.

Kaugus maksab

Maakonna korteriturg on marginaalne ja jääb Suti andmeil kümne protsendi kanti kogu korteriturust.

“Praegu soetatakse tihtilugu eluase sinna, kus on töökoht,” märkis Sein. “Siis jääbki piirkondades, kus inimestel ei ole tööd, müüki kinnisvara, mida on väga raske realiseerida.”

Pärnust kaugetes keskustes, nagu Häädemeestel, Tõstamaal, Kilingi-Nõmmes ja Libatses, on korterite hinnad madalamad kui Paikusel, Saugas ja Audrus. Vaatamata odavusele, on huvi nende vastu kesine.

“Loomulikult on vähe likviidsed korterid, mis paiknevad monofunktsionaalsetes asulates, kus peamine tööandja on oma tegevuse lõpetanud,” nentis Pent.

Statistika näitab Sauga kohta küll väga suurt müüdud korterite arvu, kuid see number ei kajasta olukorda täpselt. “Seal toimus üks tehing, kus suur hulk kortereid liikus ühest firmast teise,” selgitas Sutt. “Aga muidu on Sauga vald tõesti aktiivsem piirkond, võrreldes teiste valdadega, kuna siin asub Hirvepargi elamurajoon, kus tehinguid ikka toimub.”

Võrdluses muude omavalitsustega on palju kortereid müüdud Tootsiski, aga seal valitseb briketitööstuse lõpetamisega terav tööpuudus, suur hulk kortereid on müügis ja hinnad ülejäänud maakonnaga kõrvutades väga madalad. Sama lugu on Lavassaarega, kus õmblus- ja turbatööstuse kokkutõmbamisega kadus palju töökohti ja nüüd on pakkumine suur, ent nõudlus väike.