Kontrollimatul arengul on negatiivsed tagajärjed ennekõike sektorile endale: kannatavad väiksemad, kes peavad poe kinni panema. Ja kui väikesed on surnud, võtavad suured võimust, mistõttu kaotavad juba tarbijad.

Teenuste ülimal koondumisel (Pärnus näiteks Papiniitu) on ilmselt avalikku huvi riivavad tagajärjed. See põhjustab ühiskonnale lisakulutusi ja alandab elukeskkonna kvaliteeti nii koondumiskohas kui mujal.

Surev Rüütli tänav

Kui Toomas Kivimägi linnapeastus, korraldati tema eesistumisel kohtumine ettevõtjatega, arutamaks, mida linn saab teha ettevõtluse arenguks. Hoolimata sellest, et maailmamajandus oli vabalanguses, muretsesid ettevõtjad sel kohtumisel üllatuslikult kõige enam hoopis kesklinna ehk Rüütli tänava teenuste väljasuremise pärast. Et kaob suvituslinnale nii oluline ranna rajooni miljöö ja kesklinna sumin, mille pärast Pärnusse ju tullakse. Põhjuseks mõistagi Portide ja Kaubamajakate mastaapne laienemine.

Lugedes 6. veebruari Postimehest Sirje Niitra reportaaži “Karm konkurents sunnib kaubakette arutult laienema”, oli esimene emotsioon: “Lõpuks ometi!” Et viimaks ometi on arendajad hakanud muretsema, et kaubanduskarpide võidu püstitamine võib lõppeda fiaskoga. Et lõpuks saab ameerikalik walmartiseerumine tagasilöögi, mis lubab ehk hakata mõistuse häält kuulma ja nii kaubandust kui muid inimestele tähtsaid teenuseid, elamisalasid ja taristuid senisest komplekssemalt planeerima.

Osundan: “1000 elaniku kohta on Eestis tublisti üle 300 ruutmeetri müügipinda, selle näitajaga edestame enamikku Euroopa Liidu riike. “Konkurentsi tihedus on teinud tarbija ülinõudlikuks, samas madal palgatase jälle hinnatundlikuks,” märkis Selveri keti juht Andres Heinver. “Eestis tähendab kaupmeheks olemine seega suurt väljakutset.” /.../ Eriti kriitiline on ostujõu puudujääk Pärnus, /.../” Pärnus on üle investeeritud, sest erinevalt Tartus ostlevast 350 000 elanikuga Lõuna-Eestist on Pärnul tagamaad vaid 85 000 kanti, kuid mõni pood on siin isegi uhkem (nt Maxima).”

Nüüd tundub, et sai vara hõisatud. 15. mai Pärnu Postimehe uudis hüüdis kindlas kõneviisis, et “Kaubamajakas laieneb kolmandiku võrra”. Seda hoolimata sellest, et detailplaneeringut pole isegi algatatud. Selline bravuurne lähenemine kipub vägisi olema samal lainel kriisieelsega, kus ettevõtjad “tegid ära ja pärast ka ei mõelnud”.

Milles probleem?

Üldiselt paljudele inimestele muidugi ostlemine ja kaubakeskused meeldivad. USAs on ainuüksi Walmartil üle 4500 Kaubamajaka-laadse ja palju suurema kaubakasti. Kogu elu koondub sinna: söögikohad, klubid, spordisaalid (nagu Tartu Lõunakeskuses), isegi hotellid, kinod ja teatrid.

Rootsis teevad inimesed 150- kilomeetrisi ostureise, Norrast sõidetakse veel kaugemalt Rootsi suhteliselt odavat kaupa noolima, Soomest omakorda tullakse Eestisse.

Mida suurem keskus, seda suurem on valik ja seda enam kulub aega. Inimesed veedavad kaubakeskustes tunde ja päevi. Ja on õnnelikud ja äri õitseb! Isegi mõni omavalitsus, Eestis näiteks Jõhvi, on kolinud kaubanduskeskusse. Varsti suuname sinna koolidki, siis ei pea noored tšillimas ja hängimas käimiseks enam jalgu kulutama. Uus utoopia on sündinud!

Paraku on läänemaailm juba mõnda aega nende tarbimiskuradi plekkpaleedega võitlust pidanud. Nimelt suretavad autopõhised kaubanduskastid välja kesklinnade ja väikeasulate poed ja teenindusasutused, kuna viimasena mainitud on väiksema käibe, kallima maarendi ja kehvema juurdepääsu tõttu kallimad ja autoinimesele tülikamad külastada. Tulemus: teeninduslikult kõrbestuvad kesklinnad, linnaosad ja maapiirkonnad, kus kohalikud ettevõtjad on sunnitud oma poed kinni panema.

Kui kaob pood, kaovad samuti pangaautomaat, kohvik ja muud teenused. Mäletate veel Lihula saagat? Samal ajal suleti erilise kärata kümned pangaautomaadid suurte linnade elurajoonides. Põhjus sama: tarbijate koondumine kaubanduskeskustesse.

Kannatajad on ennekõike kohapealsed mitteautoelanikud: vanurid, puudega inimesed, lapsed. Lõppkokkuvõttes toob teenuste kadu kaasa teatud piirkondade kinnisvarahindade languse ja võib viia terve elamuala allakäiguni. Paljudes riikides seetõttu piiratakse linnaäärsete suurpoodide kasvu ja soodustatakse kogukonnakeskuste teeninduskeskkondade arengut. Ida-Euroopas on neid probleeme seni eiratud ja tulemused on näha. Pärnus, niisiis, surev Rüütli tänav.

Paraku pole see ainus ühiskonnale tekitatav probleem. Et arendajate huvi on tagada nähtavus ja suur kliendivoog, on kaubanduskeskusi enamasti püstitatud enam sõidetavate ristmike äärde: Ülemiste ja Rocca al Mare Tallinnas, Lõunakeskus ja Eeden Tartus ning Kaubamajakas Pärnus on kõik pigistatud niigi koormatud liiklussõlmedesse. See tähendab aga suurristmike kui pudelikaelte senisest veel tihedamat poomist, sest lisandub mujalt suundadest ainult ostlema tulijate ja parklasse sisenevate ja sealt väljuvate autode voog.

See muudab liiklusskeemi ülimalt keeruliseks ja sunnib neid laiendama. Maksumaksja raha eest muidugi. Linn peab liikluse edasise kasvu korral investeerima miljoneid eurosid, et pudelikaelu läbi puurida – linnaehitus on sealjuures ülikallis – ehk neid laiendama või liiklust ümber suunama. Seda on kõikjal tehtudki.

Läänes paigutatakse ülisuured poed olemasolevate liiklussõlmede lähedusse või antakse planeeringuga liiklusskeemi ümberehitamise kohustus arendajaile.

Kolmandaks kannatab linnaruumi esteetika, sest ehitusodavusest ajendatuna ei ole enamik plekk-kuuridest just arhitektuuripärlid. Neid ümbritsevad suured linnaruumi raiskavad parkimisalad ja liiklussõlmed – hektarite viisi asfalti, mis on roheluse enda alla matnud.

Kujuneb maastikutüüp “Anywhere in America” (“Igal pool on Ameerika” ehk kõike muud kui vastavale kohale isikupärane. Seega tasuks kaubanduskeskustegi puhul stiili- ja materjalivalikuga vaeva näha ja mõelda parkimis-liiklusskeemidele, sealhulgas ühistranspordi rakendamisele.

Planeerimine kaitseb

Loomulikult ei ole planeerimine kinnisvaraarendajate-jaemüügikettide, vaid ennekõike omavalitsuse ja riigi roll. Näiteks on Soomes 1999. aastast kaubanduskeskuste rajamine seadusega reguleeritud, sest sealgi kippusid arendajad üle pingutama.

Teatud suurusest alates on Soomes kaubanduspind meie mõistes üldplaneeringu ja eriti suurte poodide puhul regionaalse maakasutusplaani, s.o kogu Pärnumaa ruumiplaneeringu subjekt.

Uued kauplused-teeninduspinnad peavad kohalikest vajadustest lähtuvalt (vältimaks lisaliiklust) toetama linna/piirkonna teenindusvõrgustiku ühtsust, teenuste mitmekesisust ja tagama kõigi elanike juurdepääsu. Kompleksse teenindusvõrgu planeeringu puhul on avalik huvi kaitstud ja eeltoodud probleemkohad üldjuhul lahendatud.

Planeerimine ei ole kindlasti arendajate kiusamine, vaid annab neile pigem kindlust mitte kahjumiga (nagu praegu Eestis kipub minema) kaubelda.

Vastava planeeringu raames analüüsitakse kaupluste ja teenuste olemasolu ja ligipääsu neile; rahvastiku paiknemist ja selle muutumist, liikumissuundi ja ostujõudu; tootmise ja muude teenuste lisandumist ning selle põhjal vajadust eri tüüpi uute kaubandus-teeninduspindade järele. Sellest tulenevalt väljastatakse detailplaneeringu tingimused.

Neis tingimustes omakorda hinnatakse uute pindade mõju liiklusele, olemasolevatele kauplustele ja vajadust lisataristu järele. Kõik see arutatakse planeeringuprotsessis laiemate sihtgruppidega läbi.

Teadmist, kuidas kaubandust kavandada, on alles hiljuti Pärnus jagatud (Vt: pc.ut.ee/ruumilineplaneerimine).

Kõnealusel juhul oleks Kaubamajaka kümne miljoni euro projektis esiteks tark nõuda põhjalikku keskkonnamõjude hindamist, keskendudes ennekõike lisanduvale mahule, tasuvusele ja ülaltoodud negatiivsetele kõrvalmõjudele.

40 000 – 50 000 euro kulutamine Pärnu regiooni kaubanduse süvaanalüüsi tarvis on pool protsenti projekti maksumusest, aga see annaks vastuse küsimusele, kas ikka tõesti on vaja kümme milli betooni valada, et see siis omanikele pärast vaid kahjumit toodaks.

Oludes, kus Pärnu Keskus ei leia rentnikke, on sellise lisamahu tekitamine üksjagu kahtlane plaan. Äkki on kolm või viis miljonit lisamahtu küllaldane?

Teiseks võiks linn nõuda arendajalt “obrokit” kesklinna, ennekõike Rüütli–Pika tänava teeninduskeskkonna ehk naturaalse toidu, käsitöö ja klubilise tegevuse kujundamiseks – see on ju kogu Pärnu visiitkaart –, samuti liikluse ümberkorraldamiseks.

Praegune liiklus Kaubamajaka parklates on kohati lausa ohtlik, keerukate sisse- ja väljasõiduskeemidega. Mõlema teemaga töötamine peaks olema arendajagi huvides, et Pärnul ikka külalisi jaguks, et autota inimesed saaksid Kaubamajakas bussi ja rattaga ostlemas käia ja autoinimesed ei muutuks plekimõlkimise pärast õnnetuks.

Lõpuks tooks ära teadaolevalt Kaubamajakatki nõustava Niras Eesti ASi Kristjan Maaroosi sõnad “Aktuaalses kaameras”: “Tuleb arvestada selle turumahuga ja ostujõuga, mis siin Pärnus olemas on, ja selge on see, et selline olukord, kus investeeritakse üle ja kaubanduspinda lisandub turule liiga palju, ei ole ainult arendajate, vaid tegelikult kogu linna probleem.”

Niisiis, sedakorda võiks enne veidi mõelda. Ja alles siis teha.