Möödunud aasta viimases kvartalis julges mitu Eesti kinnisvaraeksperti ennustada, et turu langus on pidurdunud ja edaspidi sektori seis vaid paraneb. Tänavused esimesed kolm kuud vajutasid optimismile piduri.
Kinnisvaraturg andis esimeses kvartalis tagasihoidliku tulemuse
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Maa-ameti statistika järgi on käesoleva aasta esimese kvartali Pärnumaa kinnisvara ostu-müügitehingute koguväärtus ligi kolm korda väiksem kui 2009. aasta samal perioodil. Selle taustal ei tee rõõmu teadmine, et korteritehingute arv, mis siinsest turust moodustab lõviosa, on paarikümne võrra kosunud, sest nendegi koguväärtus jääb mullusele kolmele kuule mõne miljoniga alla.
LVM kinnisvara avaldab Pärnu Postimehes iga kuu regulaarselt piirkonna kinnisvaratehingute ülevaate. Ettevõtte juhatuse liige Andres Sutt tõdes emotsionaalselt, et selline langus tuli “hullu üllatusena”.
“Meie mõõtmised erinevad maa-ameti statistikast, sest vaatame need üle ja võtame välja tehingud, mis pole teostatud vabaturul,” selgitas Sutt. “Selle järgi on kukkumine kaks ja pool korda, ametliku statistika järgi koguni kolm korda.”
Suti kinnitusel tehti tänavuseks prognoose eelmise aasta numbrite pealt, lootes, et viimases kvartalis saabunud languse pidurdumine jääb püsima ja olukord enam kehvemaks ei lähe. Tegelikkus aga näitab, et tehinguid on vähe ja hinnalangusest väsinud müüjad ootavad uudiseid, et põhi on lõpuks käes. “Ma usun, et hinnad ongi põhjas, kuid raha tuleb turule visalt juurde ja see hoiab vahtu tagasi,” ütles Sutt.
Suured hinnakäärid
BPE Kinnisvaraeksperdi Pärnu büroo juhataja Peeter Priski sõnutsi oli mullu esimese kvartali keskmine matemaatiline korteritehingu hind 600 000 krooni, mis nüüdseks on langenud 450 000ni.
“Samal ajal tehti korteritega, mille ruutmeetri hind on üle 15 000 krooni, 18 tehingut,” märkis Prisk. Märtsis müüdi ühtlasi korter, mille ruutmeetri hind jäi 38 000 krooni piirimaile, ehkki Priski väitel peaksid pärnakad harjuma, et vanemate korterite ruutmeetri hind varieerub 11 000st 13 000 kroonini ja uutel 17 000st 20 000 kroonini. Lootust, et see niipea kosuma hakkab, hellitada ei maksa.
“Inimeste võimalused on kindlasti kitsamaks jäänud ja otsitakse odavamaid asju, kuid esimeses kvartalis on olnud kõrgete hindadega müüke,” nõustus Pindi kinnisvara Pärnu büroo hindaja Jaanika Juurik. “Näiteks ühetoalist korterit müüdi Pärnus nii 90 000 kuni 800 000 krooni eest.”
Nagu Juurik usub Pindi kinnisvara Pärnu büroo juhataja Krista Nõmm, et kinnisvarahindades enam õhku pole, langusruumi jagub ehk mõni protsent.
Kohtutäiturid hoiavad turuosa
Seda, et maa-ameti statistikat tasub kulla pähe võtta, ei kipu kinnitama ükski kinnisvaraekspert. Nagu öeldud, filtreerib LVM sealt vabaturuvälised tehingud ja Suti sõnutsi ei maksa alahinnata seda turuosa, mida kontrollivad pankrotihaldurid ja kohtutäiturid.
Et haldurite-täiturite kaudu toimuvate kinnisvaratehingute kohta ülevaade puudub, võib vaid spekuleerida, kas ja kuidas need hindu ning ostukäitumist mõjutavad.
“Vanasti oli täiturite tehingute arv marginaalne. Kas ta nüüd just pool on, aga ma usun, et arvestatav kogus küll,” usub Sutt. Prisk ja Nõmm jäävad tagasihoidlikumaks, pakkudes sundmüügitehingute osaks vastavalt paarkümmend või viis protsenti.
Kohtutäitur Rannar Liitmaa müüb oma sõnutsi keskmiselt seitse-kaheksa objekti kuus ja see number näitab tõusutrendi. “Kui elavneb kinnisvaraturg, muutub aktiivsemaks täitemenetluski,” nentis Liitmaa. “Ostjad on suuresti Soome kliendid.”
Soomlased tulevad tagasi
Soomlaste tagasitulekut turule kinnitavad teisedki. Nõmme kinnitusel on põhjanaabrid hinnateadlikud ja kursis siinsete pakkumistega, olles reaalselt läbi mõelnud oma investeeringud välisriiki.
“Kõrgehinnalisi tehinguid mõjutabki eelkõige välisostja,” ütles Prisk. “Soome vanemaealine pensionär teab täpselt, mida millise hinnaga pakutakse, ja sealne ajakirjanduski on märku andnud, et hinnad enam ei kuku. Kui see eelteadmine on tekkinud, tehakse tehing kiirelt.” Prisk toob näite eelmise nädala kinnisvaramüügist, kui Soomest pärit klient soetas Sauga valda Hirvela tänavale korteri ilma seda nägemata, sest hind ja koht sobisid ning pildid jätsid sümpaatse mulje.
Kui soomlased on Pärnus olnud aastatepikkused kunded, siis ülejäänud välisostjate osa jääb marginaalseks ega ole seotud eelkõige hinnataseme või linna atraktiivsuse, vaid isiklike sidemetega.
Esimene uus arendus
LVM ennustas jaanuaris, et 2010. aasta toob uute arendusprojektide käivitamise ja eelmisel nädalal teatas YIT Ehitus uue kortermaja ehitusest Pärnusse Papiniitu.
Uuselamut rajatakse ranna rajooni Eha tänavale, kuid tegu on pigem välismaalastele mõeldud eksklusiivse kinnisvaraga.
“Papiniidust mere poole oleme tellinud väiksemate majade projektid ja hoiame kätt pulsil, et laheneksid finantseerimisküsimused,” ütles Sutt. “Tean, et ettevalmistamisel on suuremaid mahte.”
Prisk aga ei usu, et tänavu uusarenduste turul värskeid tuuli puhuma hakkab. “YITil oli krunt, nad on ise ehitusfirma, mille omanikel Soome börsiettevõttena on läinud hästi. Arvan, et julgus otsustada on tulnud just sealt, soomlased on ennegi olnud üllatavalt targad, ja ma ei alahinda nende turutunnetust, kuid pigem on praegu tegu erandiga,” leidis Prisk.
Uusarenduste turgu mõjutavad viimasel paaril aastal valminud korterid, mille müük on kas pankrotimenetluse või mõne muu finantsprobleemi tõttu külmutatud, näiteks Aida 5 ja 7 ning Jalaka 10.
Ennustatakse, et aasta jooksul tuleb neist mõni uuesti aktiivselt pakkumisele.
Oodatakse euro tulekut
Nõmm väitis, et euro tulek on inimeste mõtte tööle pannud ja hinnatõusu kartuses eelistatakse investeerida kinnisvarasse, sest teise poolaasta suhtes valitseb teadmatus.
Prisk seda seisukohta ei jaga, sest ehkki euro-ootuses, mis peaks kinnisvaraturule mõju avaldama, on majanduslikku loogikat, ei loe aktiviseerumist tehingute arvust ega klientide käitumisest.
“Õige on eeldus, et kui eurole ülemineku risk krooni kursis suhtes püsib viimase hetkeni, on kindlam raha kinnisvarasse paigutada, kuid turukäitumist selles osas pole,” kinnitas Prisk.